Ley 9445
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22 Nov 2019

PROYECTO DE LEY DE ALQUILERES

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Estimados Colegiados: 

                                        De acuerdo a la media sancion aprobada el dia de ayer por la Honorable camara de Diputados de la Nacion al proyecto de la nueva ley de alquileres, enviamos aspectos generales de la misma para su conocimiento, cabe aclarar que para que entre en vigencia dicho proyecto,  debera ser aprobada en la Honorable Camara de Senadores de la Nacion y ser debidamente promulgada para que entre en vigencia ( se adjunta dichas consideraciones en datos adjunto) 
                                         Sin otro particular aprovecho para saludarlos muy atte


                                            CARLOS HUGO ESTEBAN 
                                           Presidente del Colegio de Martilleros y Corredpores Publicos 
                                           Depoartamento Judicial Bahia Blanca.-


PROYECTO DE LEY DE ALQUILERES

·        Plazo: La duración del contrato será de tres años.

·        Domicilio Especial: Podrán constituir domicilio electronico donde serán validas todas las notificaciones.-

Ajustes: En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, solo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

·        Honorarios: Si bien el proyecto enviado por el Ejecutivo establecía que los honorarios del corredor inmobiliario debían estar a cargo del propietario, el dictamen de comisión que fue aprobado por Diputados dice que "si sólo interviene un martillero y/o corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes". Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. Una aclaración importante es que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.

·        Garantías: El locatario propondrá al menos dos opciones de las siguientes garantías y el locador deberá aceptar alguna, siempre que la misma cubra razonablemente las obligaciones emergentes del contrato: 1) Garantía real, 2) Aval Bancario, 3) Seguro de Caución, 4) Garantía de fianza, 5) Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. Serán devueltas al momento de la restitución del inmueble, actualizadas mediante el mismo procedimiento de ajuste utilizado durante el transcurso del contrato.

·        Registro de los contratos: Los contratos de locación de inmuebles deberán ser declarados por ante la AFIP, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La AFIP dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato. Cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la AFIP.

·        Resolución anticipada del contrato: En las locaciones habitacionales prorrogadas, cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más de la fecha de finalización del contrato, no corresponderá el pago de indemnización alguna. En caso, contrario, deberán abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble transcurrido un año del contrato  y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

·        Reparaciones y expensas: El locador afrontará los gastos por deterioro en su calidad o defecto, originados por cualquier causa no imputable al locatario. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias. El locatario podrá realizar reparaciones urgentes que aseguren la adecuada habitabilidad del inmueble, con cargo al locador. Si no son urgentes intimado el locador y no teniendo respuesta el locatario podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. La reparación de daños estructurales será siempre a cuenta del locador. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, afrontados por el locatario, podrán ser compensados por este con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

·        Recuperación de la vivienda: Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado.- Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

·        Depósito de garantía se reduce a un mes de alquiler. Una vez finalizado el contrato, se devolverá una suma equivalente al precio del último mes o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

·        Corredores inmobiliarios: en las locaciones de inmuebles la intermediación solo está a cargo de un martillero y/o corredor profesional matriculado, conforme a la legislación local.-.

·        Gastos del contrato: los gastos de publicidad, certificación de firmas y/o cualquier otro gasto están a cargo del locador.-